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Tilgungsrechner für die Baufinanzierung

Beispiele:
€
%
%
Monatliche Rate–
Restschuld nach Zinsbindung–
Bereits getilgt–
Gezahlte Zinsen in der Zinsbindung–
Volle Rückzahlung nach ca.–
Matheheft-Illustration: Haus mit Baugerüst neben einer absteigenden Treppenkurve der Restschuld in blauer Tinte auf kariertem Papier, handschriftlich 300.000 € Darlehen notiert und gelb markiert 3 % Tilgung
Die anfängliche Tilgung entscheidet: 1 % bedeutet rund 50 Jahre Laufzeit, 3 % etwa 25.

🎧 In 30 Sekunden erklärt:

Annuitätendarlehen verstehen

Die Baufinanzierung läuft fast immer als Annuitätendarlehen: konstante Monatsrate aus Zins- und Tilgungsanteil. Der Rechner simuliert den Tilgungsverlauf Monat für Monat und zeigt die zwei entscheidenden Zahlen: die Rate (passt sie ins Budget?) und die Restschuld am Ende der Zinsbindung (wie groß ist das Anschluss-Risiko?).

Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anf. Tilgung) ÷ 12
Ohne Sondertilgungen, Bereitstellungszinsen und Nebenkosten. Verbindlich ist der Tilgungsplan der Bank.

Häufige Fragen

Was ist die anfängliche Tilgung?

Der Prozentsatz der Darlehenssumme, den du im ersten Jahr zurückzahlst. Zusammen mit dem Sollzins ergibt sie die Monatsrate. Weil getilgte Beträge keine Zinsen mehr kosten, steigt der Tilgungsanteil der Rate von Monat zu Monat.

Welche anfängliche Tilgung ist sinnvoll?

Faustregel: mindestens 2 %, besser 3 % – sonst dauert die Rückzahlung Jahrzehnte. Bei 1 % Tilgung und 3,5 % Zins läuft ein Darlehen über 50 Jahre, bei 3 % Tilgung rund 25 Jahre.

Was passiert am Ende der Zinsbindung?

Die Restschuld braucht eine Anschlussfinanzierung zum dann aktuellen Zins. Deshalb ist die Restschuld nach 10 oder 15 Jahren die wichtigste Zahl für dein Risiko – der Rechner zeigt sie dir direkt an.

Sollte ich eine lange oder kurze Zinsbindung wählen?

Bei niedrigen Zinsen lange binden (15–20 Jahre) und Planungssicherheit kaufen; bei hohen Zinsen kürzer, um von sinkenden Zinsen zu profitieren. Wichtig: Nach 10 Jahren kannst du jedes Darlehen per Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) mit 6 Monaten Frist kostenlos kündigen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für die Baufinanzierung?

Faustregel: mindestens die Kaufnebenkosten (10–12 %) plus 10–20 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zinssatz – unter 80 % Beleihung gibt es die günstigsten Konditionen.

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