Tilgungsrechner für die Baufinanzierung
Die Monatsrate eines Annuitätendarlehens ist Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12: Bei 300.000 €, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung sind das 1.375 € im Monat. Entscheidend fürs Risiko ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung – der Rechner simuliert den Tilgungsverlauf Monat für Monat.
Aktualisiert am 8. August 2026
Modellrechnung zur Orientierung – keine Anlage-, Finanz- oder Kreditberatung. Verbindliche Konditionen nennt dir nur Bank bzw. Anbieter.
🎧 In 30 Sekunden erklärt:
Annuitätendarlehen verstehen
Die Baufinanzierung läuft fast immer als Annuitätendarlehen: konstante Monatsrate aus Zins- und Tilgungsanteil. Der Rechner simuliert den Tilgungsverlauf Monat für Monat und zeigt die zwei entscheidenden Zahlen: die Rate (passt sie ins Budget?) und die Restschuld am Ende der Zinsbindung (wie groß ist das Anschluss-Risiko?).
Beispiel: 300.000 € mit 3,5 % Zins und 2 % Tilgung
Du finanzierst 300.000 € zu 3,5 % Sollzins mit 2 % anfänglicher Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung. Die Rate: 300.000 € × (3,5 % + 2 %) ÷ 12 =1.375,00 € im Monat. Im ersten Monat entfallen davon 300.000 € × 3,5 % ÷ 12 = 875 € auf Zinsen und nur 500 € auf Tilgung – mit jeder Rate wächst der Tilgungsanteil. Nach 10 Jahren sind 71.716,26 € getilgt, es bleiben 228.283,74 € Restschuld für die Anschlussfinanzierung; an Zinsen hast du bis dahin 93.283,74 € gezahlt. Ohne Zinsänderung wäre das Darlehen nach rund 29 Jahren komplett zurückgezahlt.
Häufige Fragen
Was ist die anfängliche Tilgung?
Der Prozentsatz der Darlehenssumme, den du im ersten Jahr zurückzahlst. Zusammen mit dem Sollzins ergibt sie die Monatsrate. Weil getilgte Beträge keine Zinsen mehr kosten, steigt der Tilgungsanteil der Rate von Monat zu Monat.
Welche anfängliche Tilgung ist sinnvoll?
Faustregel: mindestens 2 %, besser 3 % – sonst dauert die Rückzahlung Jahrzehnte. Bei 1 % Tilgung und 3,5 % Zins läuft ein Darlehen rund 44 Jahre, bei 3 % Tilgung etwa 23 Jahre.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Die Restschuld braucht eine Anschlussfinanzierung zum dann aktuellen Zins. Deshalb ist die Restschuld nach 10 oder 15 Jahren die wichtigste Zahl für dein Risiko – der Rechner zeigt sie dir direkt an.
Sollte ich eine lange oder kurze Zinsbindung wählen?
Bei niedrigen Zinsen lange binden (15–20 Jahre) und Planungssicherheit kaufen; bei hohen Zinsen kürzer, um von sinkenden Zinsen zu profitieren. Wichtig: Nach 10 Jahren kannst du jedes Darlehen per Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) mit 6 Monaten Frist kostenlos kündigen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für die Baufinanzierung?
Faustregel: mindestens die Kaufnebenkosten (10–12 %) plus 10–20 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zinssatz – unter 80 % Beleihung gibt es die günstigsten Konditionen.
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