Mietrendite-Rechner
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100: Bei 300.000 € Kaufpreis und 1.100 € Kaltmiete sind das 4,40 % brutto. Entscheidungstauglich ist erst die Nettorendite nach Kaufnebenkosten und nicht umlegbaren Kosten – hier 3,55 %. Als solide gelten 4–5 % brutto bzw. mindestens 3,5 % netto.
Aktualisiert am 8. August 2026
Modellrechnung zur Orientierung – keine Anlage-, Finanz- oder Kreditberatung. Verbindliche Konditionen nennt dir nur Bank bzw. Anbieter.
🎧 In 30 Sekunden erklärt:
Rendite einer Immobilie ehrlich rechnen
Makler werben mit der Bruttorendite – kaufentscheidend ist die Nettorendite: Jahreskaltmiete minus nicht umlegbare Kosten, geteilt durch Kaufpreis inklusive Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler). Der Rechner zeigt beide Werte plus den in Anzeigen üblichen Kaufpreisfaktor.
Netto = (Jahreskaltmiete − Kosten) ÷ (Kaufpreis × (1 + NK)) × 100
Beispiel: Wohnung für 300.000 € mit 1.100 € Kaltmiete
Du kaufst eine Wohnung für 300.000 € (plus 10 % Kaufnebenkosten) und vermietest sie für 1.100 € kalt; nicht umlegbar sind 1.500 € Kosten pro Jahr. Die Jahreskaltmiete beträgt 1.100 € × 12 = 13.200 €. Brutto: 13.200 ÷ 300.000 × 100 = 4,40 % – klingt solide. Netto wird ehrlicher gerechnet: (13.200 − 1.500) ÷ (300.000 × 1,10) × 100 = 11.700 ÷ 330.000 × 100 = 3,55 %. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 300.000 ÷ 13.200 = 22,7 Jahresmieten. Die Nettorendite liegt damit knapp über der 3,5-%-Schwelle, ab der sich eine finanzierte Immobilie typischerweise selbst trägt.
Die Kaufnebenkosten je Bundesland liefert derGrunderwerbsteuer-Rechner, die Finanzierungsseite der Tilgungsrechner.
Häufige Fragen
Welche Mietrendite ist gut?
Brutto gelten 4–5 % als solide, unter 3 % ist nur bei starken Lagen mit Wertsteigerungs-Fantasie vertretbar. Netto (nach Nebenkosten) sollten mindestens 3,5 % übrig bleiben, sonst trägt die Immobilie sich bei Finanzierung kaum selbst.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Brutto teilt nur die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Netto zieht vorher die nicht umlegbaren Kosten ab (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallrisiko) und rechnet die Kaufnebenkosten in den Einstandspreis – erst diese Zahl ist entscheidungstauglich.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete – der Kehrwert der Bruttorendite. Faktor 20 heißt: 20 Jahresmieten für den Kaufpreis (5 % brutto). In Großstädten werden teils Faktoren über 30 gezahlt – unter Renditegesichtspunkten sportlich.
Welche Kosten kann ich nicht auf Mieter umlegen?
Verwaltung (250–400 €/Jahr), Instandhaltung (Faustregel 10–15 €/m² jährlich), Mietausfallwagnis (2 % der Miete) und Bankgebühren. Umlegbar sind dagegen Grundsteuer, Versicherung, Müll und Hausmeister – über die Nebenkostenabrechnung.
Ist die Mietrendite gleich meiner Eigenkapitalrendite?
Nein – mit Finanzierung hebelst du: Liegt der Kreditzins unter der Nettorendite, steigt die Rendite aufs eingesetzte Eigenkapital (Leverage-Effekt), im umgekehrten Fall sinkt sie. Die Objektrendite hier ist die Basis für diese Rechnung.
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