Mietrendite-Rechner

Brutto gelten 4–5 % als solide, unter 3 % ist nur bei starken Lagen mit Wertsteigerungs-Fantasie vertretbar. Netto (nach Nebenkosten) sollten mindestens 3,5 % übrig bleiben, sonst trägt die Immobilie sich bei Finanzierung kaum selbst.

Brutto teilt nur die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Netto zieht vorher die nicht umlegbaren Kosten ab (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallrisiko) und rechnet die Kaufnebenkosten in den Einstandspreis – erst diese Zahl ist entscheidungstauglich.

Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete – der Kehrwert der Bruttorendite. Faktor 20 heißt: 20 Jahresmieten für den Kaufpreis (5 % brutto). In Großstädten werden teils Faktoren über 30 gezahlt – unter Renditegesichtspunkten sportlich.

Verwaltung (250–400 €/Jahr), Instandhaltung (Faustregel 10–15 €/m² jährlich), Mietausfallwagnis (2 % der Miete) und Bankgebühren. Umlegbar sind dagegen Grundsteuer, Versicherung, Müll und Hausmeister – über die Nebenkostenabrechnung.

Nein – mit Finanzierung hebelst du: Liegt der Kreditzins unter der Nettorendite, steigt die Rendite aufs eingesetzte Eigenkapital (Leverage-Effekt), im umgekehrten Fall sinkt sie. Die Objektrendite hier ist die Basis für diese Rechnung.